การปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ของไทย

ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันที่ลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่สูงขึ้น ส่งผลทำให้การปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินมีแนวโน้มยอมรับความเสี่ยงมากขึ้นและมีลักษณะหย่อนมาตรฐานลง เช่น การกำหนดให้ผู้กูหรือผู้ขอสินเชื่อไม่จำเป็นต้องมีการวางเงินดาวน์หรือออมก่อนกู้ก็สามารถขอสินเชื่อได้ หรือการได้รับวงเงินกู้มากกว่ามูลค่าของหลักประกัน นอกจากนี้ยังพบสัญญาณการกู้ซื้อเพื่อการลงทุนไมใช่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมีจำนวนมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าสิบล้านบาทขึ้นไป และมีการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมากกว่าหนึ่งหลังในคราวเดียวกัน โดยหวังผตอบแทนที่สูงขึ้นจากการปล่อยเข่าหรือการขาย เป็นเหตุให้ระบบเศรษฐกิจการเงินมีความเปราะบางยิ่งขึ้น ดังนั้น เพื่อยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งถือเป็นหัวใจของการวางรากฐานวัฒนธรรมด้านสินเขื่อที่ดี การไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือน ส่งเสริมให้ประชาชนมีวินัยทางการเงินโดยให้มีการออมบางส่วนก่อนการขอสินเชื่อ และสามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม เพื่อควบคุมดูแลป้องกันไม่ให้เกิดภาวะฟองสบู่จากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นต้นตอสำคัญที่ทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจของประเทศธนาคารแห่งประเทศไทย จึงปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีสาระสำคัญเกี่ยวกับการกำหนดการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรือเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเขื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value ratio - LTV ratio) ดังนี้
1) ประเภทที่อยู่อาศัย กรณีมีมูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาท
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่สอง
- ผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่หนึ่งมาแล้วตั้งแด่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ร้อยละ 10 หรือมีอัตราเพดาน LTV ratio ไม่เกินร้อยละ 90
- ผ่อนขำระสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่หนึ่งมาแล้วน้อยกว่า 3 ปี จะต้องวางเงินดาวน์ร้อยละ 20 หรือมีอัตราเพตาน LTV ratio ไม่เกินร้อยละ 80
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่สัญญาที่สามเป็นต้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ร้อยละ 30 หรือมีอัตราเพดาน LTV ratio ไม่เกินร้อยละ 70
2) ประเภทที่อยู่อาศัย กรณีมีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่หนึ่งหรือสัญญาที่สอง จะต้องวางเงินดาวน์ร้อยละ 20 หรือมีอัตราเพดาน LTV ratio ไม่เกินร้อยละ 80
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่สัญญาที่สามเป็นต้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ร้อยละ 30 หรือมีอัตราเพดาน LTV ratio ไม่เกินร้อยละ 70
3) การนับรวมสินเชื่อทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน จะนับรวมสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัย หรีอ สินเชื่อ Top-up ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกันในวงเงินที่ขอสินเชื่อโดยให้ยกเว้น สินเชื่อที่ใช้ชำระเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้และประกันวินาศภัย และสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs)
4) การใช้บังคับ จะเริ่มให้มีผลใช้บังคับกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีการทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

การปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่ออื่นที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย นอกจากเป็นมาตรการเชิงป้องกันที่ช่วยลดอุปสงค์เทียม หรือการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการเก็งกำไร และลดโอกาสการเร่งขึ้นของอัตราราคาในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มากเกินไปแล้วยังส่งผลให้ภาคส่วนต่าง ๆ ได้รับประโยชน์ ทั้งภาคครัวเรืนผู้ที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงให้สามารถซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม ส่วนผู้ที่กู้ซื้อเพื่อการลงทุนและเก็งกำไรก็จะไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินควรลดโอกาสที่จะถูกผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ ภาคผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะได้รับประโยชน์ เนื่องจากสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม ลดความเสี่ยงจากภาวะอุปทานหรือความต้องการขายอสังหาริมทรัพย์คงค้างในอนาคต สำหรับภาศสถาบันการเงิน คุณภาพสินเชื่อจะดีขึ้นลดภาระกันสำรองในอนาคต และมีความสามารถในการรองรับความสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกันที่อาจปรับลดลงได้ หากความต้องการซื้อไม่เป็นไปตามที่คาดไว้ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่งของทุกภาคส่วน และเอื้อต่อการดูแลระบบการเงินโดยรวมของประเทศให้เติบโตได้อย่างยั่งยืน